Wynosimy.pl › Blog

Opróżnianie mieszkania po najemcy: protokół, zdjęcia, wywóz

Po wyprowadzce najemcy zaczyna się od protokołu zdawczo-odbiorczego i zdjęć, a dopiero potem od wynoszenia. O rzeczach, które najemca zostawił, decyduje właściciel na podstawie umowy, a gdy sytuacja jest niejasna, przed wyrzuceniem czegokolwiek lepiej porozmawiać z prawnikiem. Śmieci, zniszczone meble i zepsute AGD da się wywieźć w jeden dzień i od razu szykować lokal pod kolejny najem.

Protokół zdawczo-odbiorczy przed pierwszym workiem

Protokół spisany przy zwrocie kluczy jest punktem odniesienia do wszystkiego, co dzieje się później z mieszkaniem i kaucją.

Najlepiej spisać go razem z najemcą, w dniu zwrotu kluczy. W protokole zapisuje się stany liczników prądu, wody i gazu, liczbę oddanych kompletów kluczy, wyposażenie właściciela z umowy i jego stan, uszkodzenia ścian, podłóg, drzwi i sprzętu. Osobna rubryka to rzeczy, które najemca zostawił. Wypisz je konkretnie: „szara wersalka w dużym pokoju, cztery kartony w przedpokoju, rower na balkonie”, a nie „różne rzeczy”.

Jeśli przy zawieraniu umowy był protokół wydania lokalu, weź go ze sobą. Porównanie obu dokumentów pokazuje, co jest zwykłym zużyciem, a co szkodą. Ścieżka wydeptana w panelach po pięciu latach to co innego niż wypalona dziura w blacie.

Bywa, że najemca nie przychodzi na odbiór, oddaje klucze przez skrzynkę albo w ogóle znika. Wtedy protokół spisuje się jednostronnie, najlepiej przy świadku, z datą i godziną. Podpis drugiej osoby, na przykład członka rodziny albo zarządcy, przydaje się później, gdy pojawi się spór o stan mieszkania.

Z protokołu korzysta się też przy rozliczaniu kaucji. Zestawienie stanu z dnia wydania i z dnia zwrotu pokazuje, czy jest z czego potrącać. Jak to rozliczyć, wynika z umowy i przepisów, a w sporze rozstrzyga to prawnik albo sąd. Firma od wywozu nie jest tu stroną i nie powinna być. Dlatego w naszym zleceniu nie ma oceniania szkód: dostajemy listę rzeczy do wyniesienia i ją realizujemy.

Zdjęcia: każdy pokój, każdy licznik, każda zostawiona rzecz

Zdjęcia robi się przed opróżnieniem, bo po wywozie nie da się już pokazać, jak wyglądało mieszkanie.

Przejdź całe mieszkanie z telefonem. Najpierw ogólne ujęcie każdego pomieszczenia z progu, potem szczegóły: uszkodzenia, zabrudzenia, liczniki z widocznymi cyframi, wnętrze lodówki, szafki kuchenne, łazienka, balkon, piwnica albo komórka, jeśli jest przypisana do lokalu. Rzeczy zostawione przez najemcę fotografuj tak, żeby było widać, gdzie stały.

Telefon zapisuje datę zdjęcia, ale przy sporze lepiej mieć więcej niż metadane. Wyślij zdjęcia mailem do siebie albo najemcy tego samego dnia, wtedy data jest potwierdzona niezależnie od telefonu. Krótki film z przejścia przez mieszkanie też się przydaje, bo pokazuje układ, którego nie widać na pojedynczych kadrach.

Te same zdjęcia przydadzą się do wyceny opróżniania. Kiedy właściciel mieszka w innym mieście, kilka ujęć pokoi i piwnicy wysłanych przez telefon zwykle wystarcza, żebyśmy podali cenę i termin bez oględzin na miejscu.

Rzeczy pozostawione przez najemcę: kto decyduje

O rzeczach najemcy decyduje właściciel, ale nie robi tego w próżni: liczy się umowa, korespondencja i okoliczności wyprowadzki.

Nie udzielamy porad prawnych i nie oceniamy, czy w danej sytuacji można rzeczy najemcy wyrzucić. Opisujemy tylko, jak to zwykle wygląda w praktyce. Pierwszy krok to umowa najmu: czasem zawiera zapis o tym, co dzieje się z rzeczami pozostawionymi po zakończeniu najmu. Drugi krok to kontakt z najemcą na piśmie, mailem albo SMS-em, z prośbą o odbiór rzeczy w konkretnym terminie. Taka wiadomość jest śladem, że właściciel dał szansę.

Sprawa jest prosta, gdy najemca sam pisze „zostawiłem, możecie wyrzucić”. Zapisz tę wiadomość i dołącz do protokołu. Trudniej, gdy najemca nie odpowiada, wyprowadził się w sporze, zostawił dokumenty, elektronikę albo rzeczy, które wyglądają na wartościowe. Wtedy przed wywozem porozmawiaj z prawnikiem. To nie jest pusta asekuracja: chodzi o cudzą własność, a rozwiązania zależą od konkretnej umowy i przebiegu zakończenia najmu.

W praktyce pomaga rozdzielenie rzeczy na dwie grupy. Śmieci, resztki jedzenia, zużyte środki czystości i rzeczy ewidentnie zniszczone to jedna grupa. Druga to wszystko, co ma lub może mieć wartość: dokumenty, laptop, rower, ubrania w dobrym stanie. Na polecenie właściciela możemy tę drugą grupę spakować do kartonów i zostawić w jednym pomieszczeniu albo w piwnicy, a wywieźć tylko pierwszą. Decyzję o tym, co jedzie, zawsze podejmuje zlecający.

Co zwykle zostaje po najemcy

Po większości wyprowadzek zostaje podobny zestaw: worki śmieci, pełna lodówka i meble, które nie przetrwały najmu.

Lodówka to pierwsze miejsce do sprawdzenia, szczególnie gdy mieszkanie stało kilka dni zamknięte. Resztki jedzenia wyrzuca się od razu, bo z każdym dniem jest gorzej. Potem przychodzi kolej na worki ze śmieciami na balkonie, kartony po przeprowadzce, butelki, stare buty w przedpokoju.

Druga grupa to wyposażenie właściciela, które się zużyło: zapadnięta wersalka, porysowany stół, materac po kilku latach intensywnego używania, szafka z wyłamanymi zawiasami. To decyzja właściciela, nie najemcy. Często to dobry moment, żeby pozbyć się mebli, które i tak trzeba było wymienić przed następnym najmem. Przy wywozie zużytych mebli z Torunia zabieramy je razem z resztą, rozkręcając to, co nie mieści się na klatce.

Trzecia grupa to sprzęt AGD i RTV: pralka, która przestała wirować, mikrofalówka, stary telewizor. To elektroodpady, nie trafiają do zwykłych śmieci, więc wywozimy je osobno do przetworzenia. Jeśli w mieszkaniu jest kuchenka gazowa do wymiany, odłączenie zostawiamy instalatorowi.

Na koniec piwnica i komórka. Najemcy często traktują je jak magazyn i zapominają o nich przy wyprowadzce. Sprawdź je przed spisaniem protokołu, a nie miesiąc później.

Opróżnianie lokalu w praktyce

Mieszkanie po najemcy da się zwykle opróżnić w jeden dzień, jeśli właściciel wie, co ma zostać.

Przed przyjazdem ekipy przygotuj krótką listę rzeczy, które zostają: na przykład kuchnia w zabudowie, lodówka, łóżko w sypialni, szafa w przedpokoju. Wszystko inne jedzie. Jeśli lista jest dłuższa, oznacz te meble kartką z napisem. To prostsze niż tłumaczenie przez telefon, która komoda zostaje.

Podczas opróżniania mieszkania po wynajmie w Toruniu wynosimy śmieci, meble i sprzęt, segregujemy je i przekazujemy do przetworzenia, a na koniec zamiatamy podłogi. Nie dezynfekujemy i nie robimy sprzątania specjalistycznego. Gdy po najemcy zostało więcej brudu niż zwykle, możemy dołożyć podstawowe czyszczenie po lokatorach, a zakres ustalamy przy wycenie.

Właściciele z mieszkaniami poza Toruniem też nie muszą przyjeżdżać. Dojeżdżamy do Chełmży, Gniewkowa, Lubicza i Aleksandrowa Kujawskiego. Szczegóły dla bloków w gminie Lubicz opisaliśmy przy opróżnianiu mieszkań po wynajmie w Lubiczu Górnym. Wystarczą klucze, zdjęcia i lista.

Szybkie przygotowanie pod kolejny najem

Każdy tydzień pustego mieszkania to tydzień bez czynszu, więc po opróżnieniu liczy się kolejność prac.

Gdy lokal jest pusty, widać wszystko, czego nie było widać spod mebli: dziury po kołkach, przetarcia na ścianach, odbarwione panele w miejscu dywanu. Spisz to od razu i zdecyduj, co poprawiasz przed kolejnym najmem. Część rzeczy zrobisz w weekend, przy malowaniu albo wymianie silikonu w łazience zwykle trzeba zamówić fachowca z wyprzedzeniem.

Praktyczna kolejność wygląda mniej więcej tak:

• zmiana wkładek w zamkach albo przynajmniej sprawdzenie, czy wróciły wszystkie klucze;
• odczyt liczników i przepisanie mediów, jeśli były na najemcę;
• drobne naprawy i malowanie;
• sprzątanie po pracach;
• zdjęcia do ogłoszenia w pustym, jasnym mieszkaniu albo z kilkoma meblami.

Opróżnienie przed remontem oszczędza czas, bo malarz nie przesuwa mebli, a po remoncie nie trzeba wynosić ich przez świeżo pomalowany przedpokój. Jeśli mieszkanie ma być wynajmowane z meblami, zostaw te w dobrym stanie, a resztę wymień. Przy opróżnianiu mieszkania pod wynajem w Toruniu wynosimy stare meble i zostawiamy to, co ma służyć kolejnemu lokatorowi.

Zanim wydasz klucze nowemu najemcy, przygotuj protokół wydania lokalu od razu w lepszej wersji niż poprzedni: z listą wyposażenia, numerami liczników i kompletem zdjęć pustych albo umeblowanych pokoi. Przy kolejnej wyprowadzce porównanie stanu zajmie wtedy kwadrans, a nie popołudnie spędzone na przypominaniu sobie, czy ta rysa na blacie była tam od początku. Zdjęcia z dnia wydania trzymaj w jednym folderze razem z umową.

Jak zlecić opróżnienie, gdy nie możesz być na miejscu

Wystarczą klucze, kilka zdjęć i jasna informacja, co zostaje w mieszkaniu.

Wielu właścicieli mieszkań na wynajem mieszka w innym mieście. Wtedy całość załatwia się na odległość: rozmowa telefoniczna, zdjęcia pokoi i piwnicy, lista rzeczy do zostawienia, ustalenie, kto przekaże klucze. Za wycenę nie płacisz. Na cenę wpływa ilość rzeczy, piętra, windy i tego, czy meble trzeba rozkręcać.

Na termin czeka się zwykle kilka dni, a ustalamy go od razu przy wycenie. Soboty też wchodzą w grę. Jeśli zarządzasz kilkoma lokalami albo działasz w imieniu właściciela, opisaliśmy to szerzej przy opróżnianiu nieruchomości w Toruniu.

Jedna rzecz zostaje po stronie właściciela: decyzja o rzeczach najemcy i dokumentacja zwrotu lokalu. My wynosimy to, co wskazane, i nie wyrzucamy niczego, co zostało odłożone.